不動産投資

収益物件の売買基礎知識 その1

収益物件が欲しいけど、どんな物件買えばいいの?

「収益物件欲しいんだけど、何かない?」って、よく聞かれます。

でも、売る人にも買う人にもメリットがあって、初めて契約成立になりますよね。

という事で、購入をお考え中の方々に

検討のステップとして、私たちがお聞きすることなどをお話しいたします。

 

一番最初に出てくるのは、お客様の中にある『良い物件』とは、

どういった物件かという事です。

 

お客様それぞれで良い物件が違う?

良い物件と言っても、お客様の現状によってその希望に即する条件にあう物件こそが良い物件で、則さない物件はいい物件とは言えないという事なのです。

 

はじめて、購入されるお客様と複数等ご所有のお客様では、まず購入可能金額も変わってきます。また、個人で購入されるか、法人で購入されるのかによっても大きく変わってきます。節税対策の方と相続対策の方でも変わってきます。

ですので、その物件の持つ、メリットデメリットをしっかり理解し、自身に有った物件を探していく必要があります。

 

区分所有?一棟物?

区分所有(分譲賃貸など)と一棟のアパートやマンションとなると、金額的に大きな差が出てきますね。

区分所有ですと安価なものは数百万からありますし、手間もあまりかからないというメリットが有りますが、一方で1(いち)か0(ゼロ)ですので、入居者が決まらないと無収入が続きます。借り入れをして、購入していたらゼロではなくマイナス(=持ち出し)になってしまいます。

一棟物は安くても数千万からかなと思いますが、収入がゼロになることは少なくなりますし、資産価値を工夫次第で上げられる可能性も大きいです。その一方で、入退去やメンテナンスといった手間は増えていきます。

新築?中古?

新築物件と中古物件での差は、希望の場所に土地があるかどうかという事もありますが、物件の状態といった部分でしょうか。

新築はやはりメンテナンスに当面はあまり手間もコストもかからないという事があります。入居付けもスムーズに行きやすいですね。ですが、金額が高く利回りは下がりがちです。

では、中古の方はというと、比較的安く購入しやすく、想定利回りは良いことが多いかと思います。その代わり、ある程度メンテナンスやリノベというコストをかけて行かないと入居率は下がるでしょうし、トラブルも出てきやすいです。

 

ここで今回のまとめ

区分所有と一棟物で出てくるデメリットは違います。

区分所有は入居付けの促進がポイントですし、一棟物は管理ということがポイントです。

また、新築物件と中古物件の問題点も大きく違います。

新築はどうやって利回りを良くするかという事ですし、中古物件はトラブル回避と入居率となってきます。

 

其々の物件にメリットとデメリットがあり、

お客様にも様々な条件があります。

その条件とメリットがフィットする物件をご紹介するのが、

私たち不動産会社(仲介会社、管理会社)の役割だと考えます。

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